Onlineseminar Kommt Licht ins Dunkel der Mietkaution?

Dozent: 
Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Kommt Licht ins Dunkel der Kaution im Mietrecht?

Für den Umgang mit einer Sicherheit im Mietverhältnis stellen sich viele Fragen – Vereinbarungen zur Kaution führen in Mietverträgen ein Schattendasein, obwohl die Rechtsprechung und die gesetzliche Regelung den Mietvertragsparteien einen durchaus weiten Handlungsspielraum zugestehen.

Mit einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 184/23) wird für den „zu späten“ Umgang mit der Kaution (etwas) Klarheit geschaffen und die Stellung des Vermieters als Gläubiger und Schuldner interessant diskutiert.

Für einen bestimmungsmäßigen Einsatz der Kaution muss der richtige Zeitpunkt festgestellt werden. Während bei einer zur frühen Inanspruchnahme der Kaution strafrechtliche Konsequenzen drohen, wird dem Vermieter zum Ende der Mietzeit eine lange Zeit des Überlegens, Prüfens und Handelns eingeräumt. Dabei werden vom Bundesgerichtshof die Wirkungen der Vorschriften zur Verjährung von Ansprüchen entkräftet.

Das dem Seminar behandelt den Umgang mit der Mietkaution und ordnet die neue Rechtsprechung Bundesgerichtshofs in das Thema ein.

Inhalt

● Vereinbarung einer Mietkaution dem Grunde und der Höhe nach

● Gesetzliche Ansprüche auf Mietkaution

● Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution

● Kündigungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution

● Anlage der Kaution durch den Vermieter / durch den Mieter

● Zurückbehaltungsrechte des Mieters bei Verletzung der Anlage- und Auskunftspflichten

● Erhöhung der Kaution im laufenden Mietverhältnis

● Minderung der Kaution und Nachschusspflichten des Mieters (Negativzinsen)

● Zusätzliche Mietkaution in Sonderfällen

● Kaution bei Wechsel der Mietvertragsparteien

● Kaution und Vermieterwechsel

● Kaution und Mängel an der Mietsache

● Befriedigung von Ansprüchen des Vermieters gegen die Kaution

● Vorbehaltlose Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses

● Zurückbehaltungsrecht des Vermieters für später entstehende Ansprüche

Dozent

Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Berlin; Mitglied im Vorstand des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland

www.vermieterexperte.de

Juristische  Fachseminare

Folgen aus der Entscheidung
des Bundesgerichtshofs zur Umlagefähigkeit
der Kosten der Fällung eines Baumes

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Berlin

I. Allgemeine Überlegung. 4

II. Die Entscheidung im Einzelnen. 4

1. Die Beseitigung eines morschen nicht mehr standfesten Baumes ist eine objektiv erforderliche Maßnahme. 4

2. Baumfällmaßnahmen sind in § 2 Nr. 10 BetrKV nicht ausdrücklich genannt, fallen dennoch darunter. 5

3. Die Kosten der Baumfällung sind nicht zwingend Kosten der Instandsetzung im Sinne des § 1 Absatz 2 Nr. 2 BetrKV. 5

4. Der Kostenaufwand für die Erfüllung einer Verkehrssicherungspflicht steht einer Umlage als Betriebskosten nicht entgegen. 6

5. Die Kosten der Fällung eines Baumes fallen „laufend“ an, auch wenn ein zeitlicher Rahmen von Anfang an nicht feststeht und der Zeitraum zwischen dem Anfall der Kosten erheblich ist. 8

6. Eine längere Zeitdauer der Entstehung von Betriebskosten gibt dem Mieter nicht das Argument der Nichtvorhersehbarkeit. 9

7. Die (erhebliche) Höhe der aufgewendeten Kosten ist für sich allein kein Kriterium für eine grundsätzliche Umlagefähigkeit. 10

8. Grundsätzliche Freiheit des Vermieters zur Kostenverteilung in einem Abrechnungsjahr oder über mehrere Abrechnungsjahre. 10

9. Die Entstehungsgeschichte des § 2 Nr. 10 BetrKV steht der Kostenumlage nicht entgegen. 11

III. Ergänzender Hinweis. 12

IV. Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. 12

1. Zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand. 12

a) Wohnraummiete. 12

b) Geschäftsraummiete. 14

2. Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. 15

a) Vereinbarung der Mietvertragsparteien. 15

b) Ermittlung des vertragsgemäßen Zustands. 16

c) Gesetzliche Regelungen. 16

d) Mindeststandard. 17

3. Zeitpunkt der Festlegung des vertragsgemäßen Zustands. 19

4. Dokumentation des vertragsgemäßen Zustands. 20

5. Zeitpunkt des geltenden vertragsgemäßen Zustands. 21

6. Der Mangelbegriff 24

a) Mangel an der Mietsache i.S.d. § 536 BGB. 25

b) Mangel an der Mietsache i.S.d. § 536c BGB. 25

c) Präsenter Mangel 25

d) Periodisch (saisonal) auftretende Mängel 27

e) Sachmangel / Rechtsmangel 27

7. Pflicht des Mieters, keine Mängel an der Mietsache zu verursachen. 27

8. Pflicht des Mieters, Mängel an der Mietsache dem Vermieter anzuzeigen. 28

9. Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels. 28

10. Minderung(srecht) der vereinbarten Miete. 29

Berechnung der Mietminderung. 31

V. Mietstruktur 33

1. Bruttomiete (auch Inklusivmiete) 33

2. Bruttowarmmiete. 34

3. Pauschalmiete (Miete mit Betriebskostenpauschale) 34

4. Nettomiete und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. 34

5. Nettomiete ohne Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. 34

6. Änderung der Mietstruktur 35

7. Abgrenzung zu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten. 38

Verwaltungskosten. 38

Kosten für Erhaltungsmaßnahmen = Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. 38

Modernisierungskosten. 38

Betriebskosten. 39

8. Die einzelnen Betriebskostenarten. 39

Ende der Bearbeitung. 39

Geeignet für die Fachanwaltschaft Miet- und Wohnungseigentumsrecht